Lēmumu varēs pieņemt aktīvais mazākums

Dzīvokļa īpašuma likuma jaunā norma varētu aktivizēt «guļošo» vairākumu un mudināt visus piedalīties nama apsaimniekošanā

Dzīvokļa īpašuma likumā ar šī gada 1. novembri stāsies spēkā jauna norma, kas paredz, ka lēmumu par daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanu atkārtotā sapulcē varēs pieņemt, ja par nobalsos ne mazāk kā 18% dzīvokļu īpašnieku.

Saeima grozījumus 30. maijā pieņēmusi galīgajā lasījumā, lai atvieglotu lemšanu par dzīvojamai mājai būtiskiem jautājumiem, ja kvoruma trūkuma dēļ nevar sasaukt kopsapulci, kā arī aktivizētu «guļošo» vairākumu un mudinātu visus piedalīties nama apsaimniekošanā. Tā tiešsaistes preses konferencē pirmdien, 3. jūnijā, skaidroja atbildīgās Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētājs Oļegs Burovs.

Ar praktiķu un īpašnieku dalību

Pašlaik ir spēkā norma, kas daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas lēmumam, tai skaitā energoefektivitātes uzlabošanas projektam, prasa 50% plus vienas balss vairākuma atbalstu, kura savākšana sagādā grūtības. Tāpēc, pamatojoties uz citu valstu, jo īpaši Austrijas pieredzi, noteikta jauna kārtība, stāstīja O. Burovs. Ja kvorumu nesavāc pirmā kopsapulce, nākamā pēc mēneša būs lemtspējīga ar ne mazāk kā trešdaļas dzīvokļu īpašnieku dalību, un lēmumu var apstiprināt, ja par nobalso vairāk nekā puse sanākušo.

«Galvenais bija mazākuma kvorums – zinām problēmu, ka guļošais vairākums cilvēku netic, ka var ko mainīt, tāpēc paliek mājās. Ar šiem grozījumiem sakām – dārgie dzīvokļu īpašnieki, nepalieciet mājās, lai jūsu vietā nelemtu mazākums!» pauda deputāts. Viņš piebilda, ka svarīgi ne tikai lielie renovācijas projekti, bet arī mazāki remonti, piemēram, jumta salabošana, inženiertīklu atjaunošana, logu un durvju maiņa u. tml.

Likuma grozījumu apspriešanā piedalījās Ekonomikas ministrijas (EM), Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas (LNPAA) eksperti, kā arī fiziskas personas, jaunās kārtības pamatus balstot uz profesionālu viedokli, uzsvēra komisijas vadītājs.

EM Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders skaidro – gatavojot likuma grozījumus, mērķis bijis aktīvā mazākuma tiesību aizsardzība, kā arī iecere piešķirt vairāk instrumentu pārvaldniekam, lai sekmīgāk apsaimniekotu mājas.

Savukārt Ervīns Straupe no Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas uzsvēra: «Grozījumi strādās labi nevis tad, ja mazākums lems vairākuma vietā, bet tad, kad vairākums sapratīs, ka viņiem ir jālemj līdzi.»

Varēs atsaukt pārvaldnieku

Galīgajā lasījumā grozījumi papildināti ar normu, ka dzīvokļu īpašnieku sapulce var atsaukt pārvaldnieku, bet ne biežāk kā ik pēc trijiem mēnešiem, informēja O. Burovs.

E. Straupe gan teic – apsaimniekotājus dara bažīgus riski, kas notiks ar īpašumu, ja pārvaldnieka maiņa notiks pārāk bieži: «Pēc trim mēnešiem var atnākt cits mazākums, kas atkal nomainīs apsaimniekotāju.»

O. Burovs skaidro, ka prasībām pret pārvaldnieku nevajadzētu būt tabu: «Rīgas daudzdzīvokļu mājās dzirdējām sūdzības no iedzīvotājiem, ka tur nekad neredz pārvaldnieku, nav ieguldījumu mājā, inženiertīkli ir nolietoti. Atcelšanas iespēja ir vēsts apsaimniekotājiem būt aktīviem un strādāt dzīvokļu īpašnieku labā.»

Pārvaldnieku pārstāvis uzsvēra, ka grozījumos ir cita svarīga prasība – turpmāk dzīvokļu īpašniekam būs pienākums paziņot sasniedzamu dzīvesvietu, tālruņa numuru un e-pasta adresi, lai atvieglotu ikdienas darbu pārvaldniekam. Tas vajadzīgs gadījumos, kad dzīvokļa īpašnieks mājokli izīrē, bet lēmumi par apsaimniekošanu jāpieņem īpašuma saimniekam.

Pirmais solis paketē

O. Burovs norādīja, ka pieņemtie grozījumi ir pirmais solis paketē par dzīvojamo māju pārvaldīšanu, ko komisija un EM vēlas apstiprināt šogad.

M. Auders informē, ka Saeimā plānots iesniegt citus likumprojektus, kas mainīs spēles laukumus, lai Latvija un Rīga būtu sakopta, mājas – atjaunotas un drošas, un cilvēki varētu dzīvot labos mājokļos.

Likumdevēji gatavo grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, kas noteiks, ka parādi ir piesaistīti dzīvoklim. Plānots noteikt, ka dzīvokļu īpašumu kopībām būs jāreģistrējas Uzņēmumu reģistrā, lai ar tām varētu tieši slēgt darījumus, piemēram, izsniegt renovācijas aizdevumu.

EM izstrādā jaunu Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, kas atvieglos biedrību darbu mājas pārvaldīšanā, mainīs norēķinus ar pakalpojumu sniedzējiem un sniegs plašākas pilnvaras pārvaldniekam rīkoties ar uzkrājuma fondu.

E. Straupe uzteica raito sadarbību jaunās kārtības apspriešanā, piebilstot, ka jāsakārto arī pašvaldību bilancē vēl palikušo māju nodošana dzīvokļu īpašniekiem, lai pabeigtu privatizācijas procesu, kas velkas jau 30 gadu garumā. ◆

————————————————-

Vērtē praktiķe

Cilvēki bažījas, lemj bankas

– Jaunie grozījumi ir labs solis māju apsaimniekošanas uzlabošanai, jo ar tagadējo balsojuma normu lēmumus pieņemt ir ļoti grūti, manā praksē pat bijuši gadījumi, kad pilnīgi neiespējami, jo dzīvokļu īpašnieki nav vienoti.

Daļa nenāk uz sapulcēm, un arī aptaujas nestrādā. Pēdējā manis rīkotajā aptaujā no 85 dzīvokļiem atbildi laikus nodeva 35, bet tie, kuri neatbild, nozīmē – nē. Citā mājā pirmajā balsojumā par energoefektivitātes projektu bija 62% īpašnieku atbalsts, bet banka prasīja 65%, un kredītu nesaņēmām. Otrajā aptaujā sākās strīdi, un rezultāti bija vēl sliktāki. Banka samazināja limitu līdz 52%, bet arī to nesavācām, jo celtniecības izmaksas bija pieaugušas.

Kā jaunā kārtība praksē darbosies, nevaru pateikt. Ja māju sāk renovēt ar mazākuma balsu skaitu – vai mazākums varēs pavilkt kredītmaksājumu slogu? Te nelīdzēs arī tiesa vai parādu piedziņa, jo tas var vilkties gadiem un maksā naudu, bet kredītmaksājums ir katru mēnesi. Iedzīvotājiem mainās maksātspēja, sevišķi pensionāriem. Ja mājā tādu ir daudz, cilvēki baidās uzņemties saistības, sevišķi tie, kuri dzīvo vieni. Svarīgi, kā uz to skatīsies bankas, kas pašlaik prasa pat 75% iedzīvotāju piekrišanu. Ja vēlas to mainīt, jāpārskata kreditēšanas normatīvi, un tas ir apšaubāmi. Grozījumi ir labi, bet risinājums varētu darboties tikai daļēji, jo saglabājas augsts risks aktīvajam mazākumam.

————————————————-

Komentē finansētāji

Finanšu nozares asociācija, Atbildi sagatavoja komunikācijas speciāliste Lauma Brūvere:

Risku paaugstinošs faktors

– Finanšu nozares asociācija (FNA) grozījumus vērtē pozitīvi, jo tie nodrošina aktīvajiem dzīvokļu īpašniekiem instrumentu, lai uzturētu un labiekārtotu māju, un nākotnē, iespējams, aktivizēs neaktīvos dzīvokļu īpašniekus.

Daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes finansēšanas jomā FNA jau grozījumu tapšanas laikā sniedza savu vērtējumu, proti, kredītiestādēm ir būtiska ikviena dzīvokļa īpašnieka apņemšanās izpildīt finanšu saistības. Piemēram, ja daudzdzīvokļu mājā ir 100 dzīvokļu īpašnieki, tad ar jaunajiem grozījumiem būs pietiekami, ka par projektu nobalso 18 cilvēki. Aizdevējam var rasties jautājums – kas notiek ar pārējiem 82 dzīvokļu īpašniekiem? Tādu gadījumu var vērtēt kā risku paaugstinošu faktoru, un kredītiestādes tādas saistības uzņemties nevarēs. Vienlaikus nav izslēgts, ka arī jaunajā kārtībā pieņemtie lēmumi par energoefektivitātes projekta sākšanu tiks finansēti, jo katrs gadījums ir individuāls un vērtēšanā ņem vērā virkni apstākļu – cik mājā ir dzīvokļu īpašnieku, kāda ir maksāšanas disciplīna par uzturēšanu un komunālajiem pakalpojumiem, cik liels ir parādnieku īpatsvars u. c.

————————————————-

Attīstības finanšu institūcija «ALTUM»

Ieva Vērzemniece, Energoefektivitātes programmu departamenta vadītāja:

Citi kritēriji

– Abas «Altum» atbalsta programmas daudzdzīvokļu māju energoefektivitātei un remontam, kur nepieciešams iedzīvotāju balsojums, norit saskaņā ar MK noteikumiem, kas paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņem saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma prasībām. Tas turpināsies arī pēc 1. novembra, ja vien atbilstīgajos MK noteikumos nebūs kādas izmaiņas. Grozījumi likumā mudinās māju īpašniekus pēc iespējas ātrāk pieteikties atbalsta programmām. Vienlaikus jāuzsver, ka spēkā ir arī citi kritēriji, lai māja varētu pretendēt uz atbalstu, tai skaitā par maksāšanas disciplīnu – normatīvajos aktos noteikts, ka kavēto maksājumu īpatsvars nevar pārsniegt 10% no pēdējos 12 mēnešos izrakstītajiem rēķiniem.

————————————————-

Antra Ērgle

Izmantoti publicitātes foto un attēli no «Bauskas Dzīves» arhīva.